Ao contratar um home equity, o banco pergunta (ou define por padrão): SAC ou Price? Para muitos clientes, essa é uma pergunta confusa — mas a resposta importa mais do que parece. A diferença pode representar dezenas de milhares de reais em juros ao longo do contrato.
O que é SAC?
SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nele, a amortização do principal (o quanto da dívida você quita por mês) é sempre igual. Como o saldo devedor cai de forma consistente, os juros calculados sobre ele também caem — resultando em parcelas decrescentes ao longo do tempo.
- Parcelas: maiores no início, menores no final
- Amortização do principal: constante todos os meses
- Saldo devedor: cai rapidamente
- Custo total de juros: menor do que na Price
O que é Tabela Price?
Na Tabela Price, a parcela mensal é constante (igual) do início ao fim. A composição interna muda: nas primeiras parcelas, a maior parte é juros e pouco amortiza o principal. Nas últimas, o principal é a maior parte. Como o saldo devedor demora mais para cair, os juros totais são maiores.
- Parcelas: iguais durante todo o prazo
- Amortização do principal: crescente ao longo do tempo
- Saldo devedor: cai mais lentamente
- Custo total de juros: maior do que no SAC
Comparativo prático: R$ 300.000 por 120 meses a 1,30% a.m.
| Indicador | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | ~R$ 7.400 | ~R$ 5.040 |
| Parcela do 60º mês | ~R$ 5.220 | ~R$ 5.040 (igual) |
| Última parcela | ~R$ 2.840 | ~R$ 5.040 (igual) |
| Total pago (principal + juros) | ~R$ 534.000 | ~R$ 604.800 |
| Total de juros pagos | ~R$ 234.000 | ~R$ 304.800 |
| Economia do SAC sobre Price | ~R$ 70.800 em 10 anos | |
Quando escolher SAC
- Sua renda comporta a parcela inicial mais alta sem apertar o orçamento
- Você pretende manter o contrato por muitos anos (10 anos ou mais)
- Quer quitar a dívida mais rápido e pagar menos juros no total
- Planeja fazer amortizações extras — no SAC o impacto é mais imediato
- Se a parcela inicial do SAC comprometer mais de 30% da renda — considere Price ou prazo menor
Quando considerar Price
- A parcela do SAC ficaria acima do limite de comprometimento de renda para aprovação
- Você tem renda variável e prefere a previsibilidade de parcela constante
- Pretende quitar antecipadamente antes da metade do contrato (a diferença de custo total é menor em prazos curtos)
- Se você vai manter o contrato por 15–20 anos — o SAC será significativamente mais barato
SAC x Price e a aprovação pelo banco
O banco usa o comprometimento de renda para aprovar o crédito: a parcela não pode superar ~30% da renda mensal líquida. Como o SAC tem parcela inicial maior, você pode precisar de renda maior para ser aprovado ou reduzir o prazo/valor. A Price, com parcela menor e constante, às vezes facilita a aprovação para o mesmo valor de crédito.
IPCA como indexador: o que muda no SAC e na Price
A maioria dos bancos oferece home equity com taxa pós-fixada: uma taxa fixa (ex: 1,09% a.m.) mais o IPCA. Isso afeta os dois sistemas:
- SAC com IPCA: parcelas decrescem nominalmente (pela amortização constante), mas podem subir em meses de IPCA alto. O saldo devedor é corrigido pelo IPCA.
- Price com IPCA: a parcela não é realmente constante — ela é recalculada mensalmente com base no IPCA. Em períodos de inflação alta, pode subir significativamente.
Em ambos os casos, o IPCA alto aumenta o custo total. Para quem tem aversão a variação, alguns bancos oferecem taxas prefixadas — mas geralmente maiores para compensar o risco assumido pelo banco.
Qual sistema os bancos brasileiros usam no home equity?
| Banco / Fintech | Sistema padrão | Oferece opção? |
|---|---|---|
| Creditas | SAC | Geralmente não — SAC é padrão |
| Banco Inter | SAC | Verificar na simulação |
| Itaú | SAC | Pode oferecer Price em alguns casos |
| Bradesco | SAC | Verificar com gerente |
| Santander | SAC | Verificar na proposta |
| Bari | SAC | Especialista — verifica na proposta |
Perguntas frequentes sobre SAC e Price
Posso mudar de SAC para Price (ou vice-versa) depois de contratar?
Não diretamente. Para mudar o sistema de amortização seria necessário refinanciar o contrato — o que envolve novos custos (IOF, avaliação, cartório). Em alguns casos, a portabilidade de home equity para outro banco pode ser uma oportunidade de mudar o sistema ao mesmo tempo.
Amortização extra funciona da mesma forma nos dois sistemas?
Não exatamente. No SAC, cada amortização extra reduz diretamente o saldo devedor e, consequentemente, as parcelas seguintes. Na Price, a amortização extra pode ser usada para reduzir o prazo ou o valor da parcela — dependendo do banco. Consulte o contrato antes de amortizar.
Qual sistema é melhor para quitação antecipada?
O SAC é vantajoso para quitação antecipada porque o saldo devedor cai mais rápido — o valor a pagar para quitar no 5º ano, por exemplo, é menor do que na Price. Se você sabe que vai quitar antes do prazo final, o SAC oferece mais flexibilidade e menor custo de quitação.
Como simular SAC e Price em múltiplos bancos de uma vez
Antes de decidir entre SAC e Price, o mais importante é comparar as propostas reais de diferentes bancos — a taxa de juros tem impacto muito maior no custo total do que a escolha do sistema de amortização. A HED — Home Equity Digital é uma assessoria de crédito multibanco: em uma única simulação, você recebe propostas de 14 bancos parceiros — incluindo Creditas, Inter, Itaú, Santander e mais 10 instituições — com as condições de cada um. Mesmas condições de ir direto ao banco, sem custo adicional e sem precisar repetir documentação em cada instituição.