A fórmula básica
O valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel é definido pelo LTV — Loan-to-Value: o percentual do valor do imóvel que o banco está disposto a liberar.
No Brasil, o LTV padrão é de 50% a 60% do valor de avaliação do imóvel. Ou seja:
Exemplo: imóvel quitado de R$ 600 mil × LTV 60% = R$ 360 mil de crédito máximo
Exemplos práticos por valor de imóvel
| Valor do imóvel | LTV 50% | LTV 55% | LTV 60% |
|---|---|---|---|
| R$ 350 mil | R$ 175 mil | R$ 192,5 mil | R$ 210 mil |
| R$ 400 mil | R$ 200 mil | R$ 220 mil | R$ 240 mil |
| R$ 500 mil | R$ 250 mil | R$ 275 mil | R$ 300 mil |
| R$ 700 mil | R$ 350 mil | R$ 385 mil | R$ 420 mil |
| R$ 1 milhão | R$ 500 mil | R$ 550 mil | R$ 600 mil |
| R$ 2 milhões | R$ 1 milhão | R$ 1,1 milhão | R$ 1,2 milhão |
Imóvel financiado, comercial e outros casos: cinco cenários
A tabela acima vale para imóvel quitado. Quando ainda há financiamento, o saldo devedor sai do limite calculado pelo LTV. Os cenários abaixo usam LTV de até 60%, imóvel mínimo de R$ 350 mil e crédito mínimo de R$ 100 mil.
| Cenário | Valor de avaliação | Saldo devedor | Limite pelo LTV | Crédito disponível |
|---|---|---|---|---|
| 1. Casa quitada | R$ 1.000.000 | R$ 0 | R$ 600.000 | R$ 600.000 |
| 2. Apartamento ainda financiado | R$ 800.000 | R$ 150.000 | R$ 480.000 | R$ 330.000 |
| 3. Sala comercial quitada | R$ 600.000 | R$ 0 | R$ 360.000 | R$ 360.000 |
| 4. Apartamento com saldo alto | R$ 400.000 | R$ 250.000 | R$ 240.000 | Não libera |
| 5. Imóvel de valor baixo | R$ 150.000 | R$ 0 | R$ 90.000 | Abaixo do mínimo |
- Cenário 2: o novo banco quita o financiamento atual e libera a diferença. Você passa a ter uma dívida só, com prazo de até 240 meses.
- Cenário 4: o saldo devedor é maior que o limite pelo LTV, então não há crédito a liberar. Vale esperar mais amortização ou valorização.
- Cenário 5: o imóvel fica abaixo do valor mínimo aceito como garantia (R$ 350 mil), e os R$ 90 mil também ficariam abaixo do crédito mínimo de R$ 100 mil.
Quer entender a diferença entre o seu patrimônio no imóvel e o crédito que ele libera? Veja o que é home equity e como o capital próprio se forma.
O segundo fator: sua renda
Além do LTV, os bancos verificam se sua renda suporta as parcelas mensais. A regra geral é que a parcela não deve comprometer mais de 30 a 35% da renda familiar bruta.
O crédito final é o menor dos dois limites — o do imóvel (LTV) ou o da renda. Se o seu imóvel permite R$ 300 mil mas sua renda suporta apenas R$ 180 mil em parcelas, o banco aprovará R$ 180 mil.
O que aumenta ou diminui o valor aprovado
Aumentam o valor
- Score de crédito alto — bancos oferecem LTV mais generoso para perfis com menor risco
- Renda comprovada fácil — CLT com holerite é mais favorável do que renda autônoma
- Imóvel bem localizado — imóveis em capitais e regiões valorizadas recebem avaliação mais próxima do mercado
- Imóvel quitado — sem dívidas, 100% liberado como garantia
- Prazo mais longo — parcelas menores permitem aprovar valores maiores dentro do limite de renda
Diminuem o valor
- Score baixo — bancos restringem o LTV para perfis de maior risco
- Imóvel com dívida (financiamento ativo) — o saldo devedor é descontado do limite calculado pelo LTV
- Imóvel rural ou em área sem liquidez — avaliação mais conservadora
- Renda informal sem comprovação — pode limitar o percentual de comprometimento aceito
Perguntas frequentes
Conclusão
O valor do seu empréstimo com garantia de imóvel depende de dois limites simultâneos: o LTV do banco (50-60% do imóvel) e o comprometimento de renda (máximo 30-35% da renda mensal em parcelas). O crédito aprovado será o menor desses dois valores.
A única forma de saber o valor exato é simulando — e a HED faz isso gratuitamente, comparando 15 bancos ao mesmo tempo.
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