A fórmula básica

O valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel é definido pelo LTV — Loan-to-Value: o percentual do valor do imóvel que o banco está disposto a liberar.

No Brasil, o LTV padrão é de 50% a 60% do valor de avaliação do imóvel. Ou seja:

Fórmula do crédito máximo
Crédito máximo = Valor do imóvel × LTV do banco

Exemplo: imóvel de R$ 600 mil × LTV 60% = R$ 360 mil de crédito máximo

Exemplos práticos por valor de imóvel

Valor do imóvelLTV 50%LTV 55%LTV 60%
R$ 300 milR$ 150 milR$ 165 milR$ 180 mil
R$ 400 milR$ 200 milR$ 220 milR$ 240 mil
R$ 500 milR$ 250 milR$ 275 milR$ 300 mil
R$ 700 milR$ 350 milR$ 385 milR$ 420 mil
R$ 1 milhãoR$ 500 milR$ 550 milR$ 600 mil
R$ 2 milhõesR$ 1 milhãoR$ 1,1 milhãoR$ 1,2 milhão
Atenção: valor de avaliação ≠ valor de mercado
O banco usa o valor do laudo de avaliação feito por um engenheiro credenciado — que pode ser diferente do valor que você pagou ou do preço de mercado atual. A avaliação tende a ser conservadora (10-15% abaixo do mercado).

O segundo fator: sua renda

Além do LTV, os bancos verificam se sua renda suporta as parcelas mensais. A regra geral é que a parcela não deve comprometer mais de 30 a 35% da renda familiar bruta.

Exemplos de renda × parcela × crédito
Renda familiar
R$ 8.000
Parcela máx: ~R$ 2.400
Prazo 180 meses
1,2% a.m.
Crédito máx. (renda)
~R$ 180 mil
Pela renda
Renda familiar
R$ 15.000
Parcela máx: ~R$ 4.500
Prazo 180 meses
1,2% a.m.
Crédito máx. (renda)
~R$ 340 mil
Pela renda

O crédito final é o menor dos dois limites — o do imóvel (LTV) ou o da renda. Se o seu imóvel permite R$ 300 mil mas sua renda suporta apenas R$ 180 mil em parcelas, o banco aprovará R$ 180 mil.

O que aumenta ou diminui o valor aprovado

Aumentam o valor

  • Score de crédito alto — bancos oferecem LTV mais generoso para perfis com menor risco
  • Renda comprovada fácil — CLT com holerite é mais favorável do que renda autônoma
  • Imóvel bem localizado — imóveis em capitais e regiões valorizadas recebem avaliação mais próxima do mercado
  • Imóvel quitado — sem dívidas, 100% liberado como garantia
  • Prazo mais longo — parcelas menores permitem aprovar valores maiores dentro do limite de renda

Diminuem o valor

  • Score baixo — bancos restringem o LTV para perfis de maior risco
  • Imóvel com dívida (financiamento ativo) — o LTV incide sobre o valor residual do imóvel
  • Imóvel rural ou em área sem liquidez — avaliação mais conservadora
  • Renda informal sem comprovação — pode limitar o percentual de comprometimento aceito

Perguntas frequentes

Sim, em muitos casos. Se você tem um financiamento ativo, o banco analisa o valor residual do imóvel (valor de mercado menos o saldo devedor do financiamento) e aplica o LTV sobre esse valor. O processo é mais complexo mas possível.
A maioria dos bancos exige imóveis a partir de R$ 200 mil de valor de avaliação. Isso porque o crédito mínimo é em torno de R$ 100 mil — e com LTV de 50%, o imóvel precisa valer pelo menos R$ 200 mil.
Em geral não — o LTV máximo no Brasil é de 60% para a maioria das instituições. Algumas situações especiais (como imóveis muito valorizados ou clientes premium) podem ter condições diferenciadas, mas 60% é o teto padrão de mercado.
A forma mais precisa é simular. A HED faz a análise do seu perfil gratuitamente e informa o valor máximo aprovável antes de qualquer consulta formal ao CPF. Em 24-48h você tem uma estimativa real de crédito.

Conclusão

O valor do seu empréstimo com garantia de imóvel depende de dois limites simultâneos: o LTV do banco (50-60% do imóvel) e o comprometimento de renda (máximo 30-35% da renda mensal em parcelas). O crédito aprovado será o menor desses dois valores.

A única forma de saber o valor exato é simulando — e a HED faz isso gratuitamente, comparando 14 bancos ao mesmo tempo.

Descobrir meu valor de crédito →