O que é home equity e como funciona no Brasil?
Home equity é o termo em inglês para o crédito obtido usando o valor acumulado no seu imóvel como garantia. Em português, o produto é chamado de empréstimo com garantia de imóvel, refinanciamento de imóvel ou crédito com garantia de imóvel — todos descrevem o mesmo mecanismo.
No Brasil, o home equity funciona por meio da alienação fiduciária: o imóvel é dado como garantia ao banco credor e fica registrado na matrícula do bem até a quitação total. O proprietário continua morando, alugando ou usando o imóvel normalmente durante todo o contrato.
Por oferecer uma garantia real ao credor, o home equity tem as menores taxas de juros disponíveis para pessoa física no Brasil — chegando a ser até 15 vezes mais barato do que o cartão de crédito rotativo.
O que é capital próprio imobiliário?
O capital próprio imobiliário (ou home equity em inglês) é o valor do imóvel que de fato pertence a você — descontado qualquer financiamento ainda em aberto.
É exatamente esse capital acumulado que pode ser usado como garantia para obter crédito.
📐 Fórmula do capital próprio
Quanto mais você paga do financiamento — e quanto mais o imóvel se valoriza — maior fica o seu capital próprio e maior o crédito que pode acessar.
Como calcular o crédito disponível em home equity?
O crédito disponível é determinado pelo LTV (Loan to Value) — a relação entre o empréstimo e o valor de avaliação do imóvel. No Brasil, os bancos trabalham com LTV máximo de 60%.
Fórmula do crédito disponível
📊 Exemplo de cálculo — Imóvel avaliado em R$ 700.000
| Valor do imóvel | LTV 60% | Sem financiamento | Com R$ 100k de saldo |
|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | 60% | até R$ 180.000 | até R$ 80.000 |
| R$ 500.000 | 60% | até R$ 300.000 | até R$ 200.000 |
| R$ 800.000 | 60% | até R$ 480.000 | até R$ 380.000 |
| R$ 1.000.000 | 60% | até R$ 600.000 | até R$ 500.000 |
Para calcular com precisão, use a simulação gratuita da HED — basta informar o valor aproximado do imóvel e o crédito desejado.
Tipos de home equity disponíveis no Brasil
O mercado brasileiro oferece quatro variações do home equity, cada uma adequada a uma situação diferente:
1. Home equity residencial
O mais comum. Usa imóvel residencial quitado ou com saldo devedor baixo. LTV de até 60%, taxas a partir de 1,09% a.m., prazo de até 240 meses. Crédito mínimo de R$ 100.000.
2. Home equity comercial
Usa imóvel comercial (sala, loja, galpão) como garantia. O LTV costuma ser menor — em geral, até 50% — e as taxas são levemente superiores às do residencial. Boa opção para empresários que têm o imóvel da empresa quitado.
3. Refinanciamento de imóvel financiado
Se o seu imóvel ainda tem um saldo de financiamento, é possível contratar o home equity assim mesmo. O banco quita o financiamento existente, registra a nova alienação fiduciária e libera o saldo restante. Para aprofundar, veja nosso artigo sobre refinanciamento de imóvel.
4. Home equity para empresas
Empresários e autônomos podem usar um imóvel pessoal (CPF) como garantia para obter capital de giro para o negócio. O imóvel não precisa estar no nome da empresa — só precisa estar no nome do solicitante.
Taxas de juros médias para home equity no Brasil em 2025
O home equity tem as menores taxas de crédito pessoal do mercado. Veja a comparação:
| Instituição | Taxa mínima (a.m.) | LTV máx. | Prazo máx. |
|---|---|---|---|
| Creditas | 1,09% + IPCA | 60% | 240 meses |
| Banco Inter | 1,15% + IPCA | 50% | 180 meses |
| C6 Bank | 1,19% + IPCA | 50% | 180 meses |
| Bari | 1,30% + IPCA | 55% | 240 meses |
| Cash Me | 1,35% + IPCA | 50% | 180 meses |
| Itaú | 1,40% + IPCA | 60% | 240 meses |
| Santander | 1,45% + IPCA | 60% | 240 meses |
Para uma análise aprofundada, veja nosso artigo de taxas de juros do empréstimo com garantia de imóvel em 2025.
Principais instituições financeiras de home equity no Brasil
O mercado de home equity conta com três tipos de players:
- Correspondentes bancários (como a HED — Home Equity Digital): intermediam o processo e dão acesso a múltiplos bancos em uma única simulação, sem custo para o cliente
- Fintechs especializadas (Creditas, Cash Me, Bari): processo 100% digital, ágil e com taxas competitivas
- Bancos tradicionais (Itaú, Santander, Inter, C6): processo mais burocrático, taxas ligeiramente maiores, mas com a segurança de grandes instituições
Requisitos para obter home equity no Brasil
Os critérios gerais são:
- Propriedade de imóvel: residencial ou comercial, em seu nome, quitado ou com saldo devedor baixo
- Renda comprovada: parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal. CLT, autônomo, MEI e PJ são aceitos
- CPF regular: sem restrições graves. Score baixo pode dificultar, mas não impede necessariamente
- Maior de 18 anos: ou emancipado legalmente
- Imóvel com documentação regular: matrícula limpa, IPTU quitado, Habite-se (para imóveis construídos)
Para a lista completa de documentos necessários, veja nosso guia de documentos para empréstimo com garantia de imóvel.
Como pedir home equity online — passo a passo
O processo completo é feito principalmente online, com apenas uma visita presencial do perito para avaliar o imóvel:
- Simulação gratuita na HED Acesse home-equity.digital e informe o valor do imóvel e o crédito desejado. Em 2 minutos você vê parcela estimada, taxa e crédito disponível — sem consulta ao CPF.
- Proposta e análise de crédito Se quiser avançar, um especialista da HED entra em contato. A análise de crédito é feita pelo banco e leva 3 a 7 dias úteis.
- Envio de documentos online Você envia os documentos pessoais, de renda e do imóvel de forma digital — sem precisar ir ao banco.
- Avaliação presencial do imóvel Um perito credenciado visita o imóvel para emitir o laudo de avaliação. Leva em média 5 a 10 dias após o agendamento.
- Assinatura do contrato em cartório O contrato é assinado em cartório e a alienação fiduciária é registrada na matrícula do imóvel.
- Crédito na sua conta Após o registro cartorário, o crédito é liberado em até 5 dias úteis. Processo total: 30 a 45 dias.
Como a HED funciona: assessoria multibanco
A HED — Home Equity Digital não é um banco. Somos uma assessoria de crédito multibanco — uma plataforma digital especializada em crédito com garantia de imóvel que trabalha com os principais bancos e fintechs do Brasil.
Nosso papel é encontrar o melhor banco para você — para o seu perfil, o seu imóvel e a sua necessidade. Em vez de você visitar 10 bancos, falar com 10 gerentes diferentes e refazer o mesmo processo 10 vezes, você fala com um consultor da HED que conhece as condições de todos os parceiros e recomenda a melhor opção com conhecimento e agilidade.
HED — Home Equity Digital
Plataforma multibanco de crédito com garantia de imóvel
Trabalhamos com 14 bancos e fintechs parceiros. Um consultor dedicado acompanha você do início ao fim — da simulação até o crédito na conta.
💡 As condições que você contrata pela HED são idênticas às praticadas pelos bancos diretamente ou por outras assessorias — todos usamos as mesmas tabelas. A diferença está no serviço: você economiza tempo e ganha um especialista do seu lado.
Perguntas frequentes sobre home equity
Conclusão: home equity vale a pena?
Para quem tem imóvel e precisa de crédito acima de R$ 100 mil, home equity é quase sempre a melhor opção disponível no mercado. A taxa até 15 vezes menor que o cartão, o prazo de até 20 anos e a liberdade de uso fazem dele um produto excepcionalmente competitivo.
O primeiro passo é uma simulação gratuita. A HED — Home Equity Digital simula em múltiplos bancos com uma única consulta — sem custo, sem consulta ao CPF e sem compromisso. Em menos de 2 minutos você vê quanto seu imóvel libera e qual seria a sua parcela.
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