Uma das primeiras perguntas de quem considera contratar home equity é: "meu score é suficiente?" A resposta não é simples — cada banco usa critérios próprios e não existe um número único. Mas é possível entender o que esperar.
Como o score funciona na análise de home equity
O score de crédito (Serasa Score, SPC ou Boa Vista) é uma pontuação de 0 a 1.000 que representa a probabilidade de um consumidor pagar suas dívidas em dia. Bancos usam esse número como ponto de partida para a análise de crédito.
No home equity, diferente de um empréstimo pessoal, o banco tem o imóvel como garantia — o que naturalmente reduz o risco. Isso significa que os critérios de score são um pouco mais flexíveis do que em outras modalidades de crédito.
Score mínimo por faixa: o que esperar
| Serasa Score | Classificação | Expectativa para home equity |
|---|---|---|
| 800–1.000 | Excelente | Alta chance de aprovação, taxa próxima ao mínimo anunciado |
| 700–799 | Bom | Boa chance de aprovação, taxa competitiva |
| 600–699 | Regular | Aprovação possível, taxa acima da média — algumas fintechs preferíveis |
| 500–599 | Baixo | Aprovação difícil nos grandes bancos, possível em fintechs com LTV baixo |
| 0–499 | Muito baixo | Recusa na maioria dos bancos — recomendável melhorar o score antes |
Score x taxa de juros: o impacto real
Além de influenciar a aprovação, o score impacta diretamente a taxa oferecida. Para um mesmo imóvel e prazo, a diferença pode ser significativa:
| Perfil de score | Taxa estimada (fintech) | Taxa estimada (banco tradicional) |
|---|---|---|
| Score 850+, renda alta, LTV 30% | 1,09%–1,15% a.m. | 1,35%–1,40% a.m. |
| Score 700–849, renda média, LTV 45% | 1,20%–1,35% a.m. | 1,45%–1,60% a.m. |
| Score 600–699, renda estável, LTV 50% | 1,40%–1,60% a.m. | Recusa ou 1,70%+ a.m. |
| Score abaixo de 600 | Recusa ou taxa acima de 1,80% | Recusa na maioria |
Como melhorar o score antes de pedir home equity
- Quitar dívidas em atraso: especialmente as que constam no Serasa ou SPC — remover negativações é o fator de maior impacto no score.
- Manter contas em dia: pelo menos 6 meses de pagamentos pontuais elevam o score consistentemente.
- Reduzir uso do limite do cartão: usar menos de 30% do limite disponível melhora a pontuação.
- Cadastrar dados no Cadastro Positivo: compartilhar histórico positivo de pagamentos no Serasa/SPC aumenta o score automaticamente.
- Não abrir muitos créditos ao mesmo tempo: cada consulta ao CPF pode reduzir o score temporariamente.
- Melhorias significativas no score levam de 3 a 6 meses — planeje com antecedência.
- Score no Serasa, SPC e Boa Vista pode ter valores diferentes — bancos consultam todos os três.
Score baixo: outras opções a considerar
Se o seu score está baixo agora mas o imóvel tem valor alto e você precisa do crédito:
- Fintechs especializadas: Creditas e Inter tendem a pesar mais o valor do imóvel e o LTV do que o score isolado.
- LTV mais baixo: pedir um percentual menor do valor do imóvel (ex: 25%–30%) reduz o risco para o banco e aumenta as chances de aprovação mesmo com score médio.
- Aguardar 3–6 meses: quitando dívidas atrasadas e mantendo contas em dia, o score melhora rapidamente — e a taxa resultante pode ser muito menor.
- Composição com cônjuge ou avalista: incluir outro proponente com score mais alto pode viabilizar a aprovação.
O score não é o único fator
Os bancos analisam o perfil completo — score é apenas um dos critérios:
- Renda comprovada: a parcela não deve superar 30% da renda mensal líquida.
- LTV (Loan-to-Value): quanto menor o percentual de crédito sobre o valor do imóvel, menor o risco.
- Histórico de relacionamento: correntistas de longa data com bom histórico têm vantagem nos bancos tradicionais.
- Documentação do imóvel: imóvel com pendências jurídicas ou irregularidades é fator de recusa independente do score.
Como a HED ajuda quem tem score médio
Diferentes bancos têm políticas de crédito diferentes. Um banco pode recusar com score 650, enquanto outro aprova — com condições diferentes. A HED — Home Equity Digital submete o perfil do cliente para 14 bancos parceiros simultaneamente e identifica quais têm maior chance de aprovação e melhores condições para o perfil específico, sem que o cliente precise repetir a documentação em cada banco. As condições obtidas via HED são idênticas às de ir direto a cada instituição — a vantagem é a comparação simultânea em uma única simulação.